前中国首富王健林最近成了新闻焦点。7月底，老王出售名下大量房产:13个文化旅游城市77家酒店(91%股权)，总价637.5亿元。王健林在“重资产、高杠杆、多元化”的傲慢模式下，决心来个急刹车，让很多人困惑:老王怎么了？
其实王健林真的是便宜买了他的房产。仅老王出售的吕雯城总建筑面积近6000万平方米，可售建筑面积近5000万平方米，可售价值高达7700亿元，更不用说77家酒店的资产了！不过，王健林对外界解释，万达商业要轻资产上市。但根据媒体报道和坊间传闻，王健林现在手头拮据，首富不得不勒紧裤腰带还债。
万达的负债率到底有多高，至今不得而知。但从万达的商业招股书可以看出，万达商业运营的钱，投融资都是高度依赖融资来支撑现金流的。在过去的两年里，由于住宅市场的蓬勃发展，经营现金流会更好看。但万达庞大的投资资产需要持续的投入和烧钱。花在海外的钱比花在国内的钱多。新一波多元化扩张后，万达现金流出现问题，通过低价出售资产来还债也就不难理解了。
自2000年万达转型商业地产以来，王健林的个人资产迅速膨胀。老王为自己果断的决策而自豪。他曾有一句名言，“胆子大不如清华北大”。后来，王健林要么对万达的能力充满信心，要么对单一行业的发展没有“安全感”。万达一直在寻找新世界。后来万达从事文化、电影、百货、旅游、互联网、金融等工作。
但问题是，尽管王健林线上线下布局，对外资产投入巨大，但由于老业务商业地产增长乏力，在新领域烧钱无休无止，目前与人对赌的局面达到顶峰。这让王健林陷入了危机。
先说老王的商业地产。王健林的办公室当年选择进军商业地产。他以为如果搞住宅地产，不搞项目开发就没钱了。商业地产坐地能租。后来在万达广场开了200多家店。但实际上，万达集团采取的是“以卖养租”的原则。就是通过广场低价投资拿地，建设万达商业广场，然后开发周边住宅用地，通过出售住宅地价抬高万达商场的物业。
但问题是，商业地产也有弊端:第一，老王把这些自持的商业地产项目当成了长期规划。其实商业地产投资大，周期长，回报低。如果放在万达集团手里，老王粲只能做一个长期房东。第二，商业地产的周期性太强。基本上三年左右就有一次调控，导致现金流不稳定，预期往往容易发生变化。当然，热点城市的中心万达广场，还是可以为老王赚取可观的利润。
第二，多元化发展让王健林陷入泥潭。目前万达的多元化业务分为线上、线下、海外三部分。到目前为止，烧钱的多元化发展模式并没有停止，也把万达的现金流拖到了枯竭的边缘。为了在多元化领域省钱，万达只能频繁对外融资。单个万达商业的负债率并不低于上市房企恒大、融创。
1.线下多元化发展欠缺。万达集团已将吕雯城和酒店等“不赚钱”的项目转让给融创。当然，万达也可以做文化、电影、百货、金融。而万达涉足的这些领域，不仅短期内难以给万达带来现金流支持，部分项目的烧钱模式更是直接将万达的流动资金推上来，消耗殆尽。
2.多元化的线上发展，是一种摆脱老鼠的方法。万达换了三任CEO。王有点慌了。我害怕钱会砸到水漂，下属会忽悠我。对万达网络总裁曲德军，王健林说:你可以忽悠任何人，不要忽悠我。我说好的，我来考核你的目标，在你汇报的基础上把你砍一半作为考核目标。因此，必须确保完成今年的任务。只要完成今年的任务，明年整体盈利还是可靠的。显然，万达目前很难走出亏损的局面。
3.海外投资举步维艰。王健林海外投资近2500亿。今年年初万达召开年会时，王健林也说过:坚持国际化。第一个目标是争取印度和巴黎的文化旅游项目。然而，现在高层官员警告不要用国内负债购买海外资产。如果你有能力在海外挣钱，就在国内花，把利润寄回去。如今庞大的海外投资让万达无法及时实现回报，相当于失去了流动性，让万达集团的资产负债更加失衡。
最后诚实的赌局让万达前途未卜。万达收购传奇影业后，王健林欣喜地说，我们两个月前搞了私募，拿到了158亿，比并购的钱还多，除去税，等于把这次并购的钱都拿回来了，我只是把自己在影视行业的股权稀释了，所以我没有负债。
王健林虽然买下了传奇影业，但并没有增加债务压力，只是卖掉了一些影视行业的股份，看起来还算划算。但这些放松的背后，也有沉重的压力。万达收购传奇影业后，并入万达影视。但万达集团在融资推荐中向股东承诺:“如果一年内没有完成上市，万达将以15%的回报率从投资者手中回购”。
更神奇的是，2016年9月，其因港股私有化退市时，在万达商业私有化投资基金介绍手册中承诺，私有化两年后若未完成a股上市，万达集团或其指定第三方提供10%年度(单利)回购(由万达集团提供回购担保)。如果IPO失败，投资者可以期望获得扣除各种税费后最高不超过5.5%的回报。
这意味着老王赌一把:如果万达商业私有化退市后未能实现在国内上市，万达集团将以10%的年率向基金回购全部股份，扣除费用前总回报约20%。这将对万达集团的现金流空造成巨大压力。但如果万达商业获准在a股上市，王健林之前所欠的债务可以通过“债转股”的形式由a股股东承担。
王健林为什么大量出售万达地产？主要原因是流动资金不足，通过资产出售回笼资金应对即将到期的债务问题。那么万达为什么会欠下巨额外债呢？这是因为商业地产一直在走下坡路，万达的多元化发展铺得太远了。但多元化投资扩张后，并没有相应的利润回报。更何况老王喜欢赌上自己的命。那些赌赢了的债务当然可以通过“债转股”由股市承担，但万达集团赌输了就会陷入巨大的债务困境。
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